Lorsqu’une autorisation d’urbanisme est attaquée devant les juridictions administratives, il est admis que des mesures de régularisation puissent être proposées. Dans ce cas, le juge invite les parties à régulariser l’autorisation qui serait entachée d’une irrégularité pouvant être neutralisée.
Cette possibilité peut alors être envisagée au travers du sursis à statuer et de l’annulation partielle par le juge.
L’annulation partielle de l’arrêté octroyant l’autorisation d’urbanisme lorsqu’une partie du projet peut être régularisée. Dans ce cas, le titulaire du permis pourra solliciter la régularisation auprès de l’administration, cette dernière devant alors prendre un arrêté modificatif, en considération des dispositions du jugement prononçant l’annulation partielle.
A ce titre, l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme prévoit que :
« Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé ».
Le sursis à statuer est régi par les dispositions de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme résultant de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il est ainsi prévu que lorsque le juge administratif estime qu’un vice entrainant l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme attaquée est susceptible d’être régularisé, il peut surseoir à statuer dans l’attente qu’une mesure de régularisation intervienne dans un délai limité.
L’avis du Conseil d’Etat
Par un avis rendu le 2 octobre 2020, le Conseil d’Etat est intervenu afin de mettre un terme sur la question relative à l’existence d’une simple faculté ou bien d’une réelle obligation de surseoir à statuer, sur le fondement de l’article L. 600-5-1 précité.
Le Conseil d’Etat, considère ainsi que lesdites dispositions prévoient une obligation pour le juge de surseoir à statuer, « dès lors que le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée, sont susceptibles d’être régularisés ».
Toutefois, il est apporté un tempérament : si le bénéficiaire de l’autorisation indique ne pas souhaiter bénéficier d’une mesure de régularisation ou si le juge administratif entend faire application de l’annulation partielle prévue par l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme.
A cela, la Haute Juridiction administrative ajoute qu’il est désormais envisageable de régulariser une autorisation d’urbanisme par l’intermédiaire de l’octroi d’une nouvelle autorisation modifiant substantiellement le projet.
L’unique contrainte qu’impose le Conseil d’Etat étant que la nature du projet soit conservée, en dépit d’une modification de l’économie générale du projet.
Ce changement est considérable puisqu’avant le 1er janvier dernier, seul un permis modificatif était envisageable pour permettre la régularisation et par conséquent, les modifications ne pouvaient être substantielles.
Désormais, l’acte de régularisation est plus large et permet davantage de souplesse sur les projets à régulariser.
CE, Section, 2 octobre 2020, n° 438318